Impatto dell’emergenza sanitaria da Covid-19 su locazione commerciale e affitto d’azienda: gli orientamenti della giurisprudenza di merito dal maggio 2020 ad oggi

Il seguente prospetto (allo stato ancora passibile di ulteriori aggiornamenti) offre uno schematico quadro sui principi che hanno fino ad oggi orientato i giudici di vari Tribunali nelle decisioni riguardanti procedimenti di sfratto per morosità promossi in corso di pandemia (e più in generale cause di risoluzione di rapporti di locazione o affitto azienda per inadempimento del conduttore/affittuario), così come ricorsi d’urgenza per sospendere l’escussione di fideiussioni date dal conduttore a garanzia del pagamento dei canoni.

Per quanto i Tribunali si siano mossi in ordine sparso e sostenendo principi di diritto a volte opposti, tale panoramica restituisce tuttavia una tendenza di fondo seguita dai giudici di merito e volta a reinterpretare in favore della parte conduttrice – quantomeno fino all’autunno 2020 – le norme sulle obbligazioni contrattuali (coordinate con la normativa emergenziale nel frattempo emanata).

L’inadempimento o il ritardo del conduttore “vittima” delle misure restrittive è stato infatti ritenuto sempre pienamente giustificato, ferma restando la necessità di provare l’effettiva incidenza sulla singola attività commerciale (e di tenere altresì conto delle varie agevolazioni fiscali concesse) al fine di determinare il quantum della riduzione spettante al conduttore sui canoni.

In tal senso si colloca anche la Relazione Tematica della Corte di Cassazione del 08/07/2020 che, nell’esaminare le novità normative sostanziali del diritto “emergenziale” anti-Covid 19 in ambito contrattuale e concorsuale, ha prospettato un obbligo delle parti di rinegoziare il contratto secondo buona fede.

Con calcolo del tutto approssimativo, può quindi desumersi che la riduzione media che i conduttori/affittuari si sono visti riconoscere in relazione all’obbligo di pagare i canoni può stimarsi in circa 50 % (percentuale che nel primo periodo di “lockdown” totale è stata pari anche al 70%) .

Nelle pronunce più recenti (emesse da inizio 2021 in avanti) si registra invece un tendenziale aggiustamento di tiro da parte dei Tribunali, giacché il principio che viene sempre più spesso affermato è nel senso di escludere che le conseguenze economiche derivanti dalla pandemia debbano  automaticamente riversarsi sul locatore, non essendo oltretutto quest’ultimo tenuto a rinegoziare i termini contrattuali.