Aste immobiliari

Con questo breve articolo si cercherà di fornire un quadro riassuntivo delle procedure di vendita all’asta di beni immobili, che tanto interesse stanno suscitando in questo periodo.

Cos’è un’asta giudiziaria

L’Asta Giudiziaria è una vendita forzosa, svolta all’interno del Tribunale, avente ad oggetto beni mobili ed immobili del debitore, provenienti da pignoramenti, sequestri, fallimenti, etc.

Chi può partecipare e come

Tutti, eccetto il debitore, possono partecipare alle vendite giudiziarie. I beni sono di norma stimati da esperti nominati dal Tribunale. Sono inoltre attribuite all’acquirente le agevolazioni di Legge (prima casa, imprenditore agricolo, etc.). La vendita non è gravata da oneri notarili o di mediazione.

In caso di mancato versamento del saldo del prezzo entro i termini stabiliti viene dichiarata la decadenza dell’aggiudicatario, e qualora la vendita prevedesse il versamento di una cauzione, la stessa verrà trattenuta a titolo di sanzione.

Modalità delle Asta

Le aste giudiziarie possono distinguersi in: vendita senza incanto e vendita con incanto.

La vendita avviene nello stato di fatto in cui i beni si trovano e non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o per mancanza di qualità, né potrà essere risolta per alcun motivo. L’esistenza di eventuali vizi, mancanza di qualità o difformità della cosa venduta, anche se occulti e comunque non evidenziati in precedenza, non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità, restituzione o riduzione del prezzo essendosi di ciò tenuto conto nella valutazione dei beni. Per questo è essenziale essere assistiti da un professionista di fiducia che possa accertare la sussistenza di eventuali criticità.

Vendita senza incanto

Nella vendita senza incanto (artt. 570 e ss. c.p.c.) viene formulata un’offerta per l’acquisto dei beni. I partecipanti presentano le offerte d’acquisto in busta chiusa. L’offerta è segreta ed irrevocabile.

Se l’offerta è pari o superiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita, la stessa è senz’altro accolta.

Se il prezzo offerto è inferiore rispetto al prezzo stabilito nell’ordinanza di vendita in misura non superiore ad un quarto, il giudice può far luogo alla vendita quando ritiene che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non sono state presentate istanze di assegnazione (art. 588 c.p.c.).

In caso di più offerte valide, viene indetta una gara tra gli offerenti assumendo come prezzo a base d’asta il valore dell’offerta più alta e l’entità del rilancio dovrà essere conforme a quanto espressamente indicato in ordinanza.

Vendita con incanto

Nella vendita con incanto (artt. 576 ss. c.p.c.) viene formulata un’offerta, mediante apposita istanza, per l’acquisto dei beni. In questa tipologia di vendita all’asta si realizza immediatamente una gara fra i diversi offerenti.

Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base d’asta.

L’aggiudicazione è provvisoria e diventa definitiva trascorsi 10 gg. dall’incanto.

Aspetti fiscali

Gli aspetti fiscali dell’asta giudiziaria variano a seconda delle caratteristiche del debitore.

Se egli è un soggetto passivo IVA (cioè operava come imprenditore, professionista o artista), il trasferimento dell’immobile sarà soggetto ad IVA, mentre le imposte di registro e ipo-catastali si pagheranno in misura fissa (€ 200 per imposta).

Alternativamente, qualora il debitore sia un privato, il trasferimento dell’immobile non è soggetto ad IVA, ma sconta le imposte di registro e ipo-catastali in misura proporzionale.

Le aliquote IVA, nonché delle imposte di registro e ipo-catastali variano a seconda della tipologia di immobile.

La sola agevolazione fiscale che rimane in vigore nelle aste giudiziarie è l’agevolazione “prima casa”, grazie alla quale: se l’operazione è imponibile IVA si avrà IVA al 4% e registro e ipo-catastali fisse (€ 200 l’una), se invece l’operazione non è imponibile IVA si avrà registro al 2% e ipo-catastali fisse (€ 50 l’una).

Infine, è stata introdotta da ultima un ulteriore ed interessante agevolazione: l’esenzione dell’imposta di registro proporzionale per  gli immobili abitativi acquistati all’asta entro il 31 dicembre 2016, sostituendola con la tassa fissa di 200 euro. Per beneficiare di questo vantaggio bisogna sottostare ad un’unica condizione: rivendere gli immobili entro 24 mesi dal loro acquisto.