IL CONDOMINIO IN TEMPO DI CODIV-19

Di seguito ci preme offrire una breve guida sui riflessi che il DL 6/2020 pubblicato in Gazzetta Ufficiale Generale n. 45 del 23.02.2020 (e successive integrazioni) e le varie misure di contenimento hanno sulle attività e servizi in condominio.

1) QUALI ATTIVITA’ SOSPESE E QUALI NO – USO SPAZI COMUNI

E’ giusto fare un chiarimento su un argomento molto caldo che crea molta agitazione nei Condominii, ovvero il tema dell’utilizzo degli spazi comuni ed in particolare dell’ascensore e dei portoni.

Posto che non sono formalizzate da alcun decreto indicazioni sull’utilizzo dell’ascensore e dei portoni nei Condominii, il buon senso porta a fare le seguenti considerazione al riguardo:

● Il cortile/giardino condominiale, inteso come spazio privato accessorio della propria abitazione e dunque ben usufruibile senza timore di violare le restrizioni previste da ordinanze nazionali e/o locali, diventa a questo punto strategico per lo svolgimento di attività all’aperto da parte dei condomini, purché vengano, anche in questo caso, rispettate le regole generali circa un uso uguale da parte di tutti. La libera accessibilità del cortile/giardino, in quanto area privata, non fa infatti venir meno il dovere di rispettare quelle fondamentali regole purtroppo imposteci dalla sgradita presenza del coronavirus, cioè, in primo luogo, del divieto di assembramento che in ogni caso impedisce anche ai bambini di giocare insieme nell’area loro destinata all’interno del condominio oppure, per tutti, di correre in gruppo o di parlarsi a distanza ravvicinata;

● A proposito di assembramenti, l’amministratore può consigliare ai condomini un uso limitato e alternato dell’ascensore entrando uno alla volta e di aprire le porte/usare la bottoneria/campanelliera/corrimano delle scale indossando sempre i guanti e dei dispositivi individuali;

● predisporre dei gel igienizzanti all’ingresso di ogni condominio.

L’amministratore deve preoccuparsi di far effettuare scrupolosamente la pulizia delle parti comuni dell’edificio e degli impianti in esso installati, specificatamente l’ascensore, e ricorrere alla sanificazione, nel caso la ritenga opportuna a maggior garanzia degli abitanti, con le ditte specializzate che posseggano i requisiti prescritti dall’articolo due del summenzionato D. M. 274/1997.

Sono sospese le attività di manutenzione delle imprese edili (DPCM del 22 marzo 2020).

2) ASSEMBLEE CONDOMINIALI

L’art. 1 del DL 6/20 ha vietato “ogni forma di riunione in luogo pubblico o privato” per cui, di fatto, non è possibile svolgere o convocare assemblee condominiali-

Il Governo ha chiarito che “le assemblee condominiali sono vietate, a meno che non si svolgano con modalità a distanza, assicurando comunque il rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere.”

Le assemblee condominiali pertanto sono vietate.

L’alternativa quindi potrebbe essere l’adozione degli strumenti tecnologici che consentano di programmare assemblee svolte in remoto, ma sarebbe obbligatorio, per evitare successive impugnazioni, che tutti i condomini, neanche uno escluso, abbiano la possibilità di collegarsi in videoconferenza e che il presidente dell’assemblea abbia la potenzialità di accertare costantemente che tutti siano sempre collegati e che, quindi, nessuno si allontani dal proprio computer, condizioni queste che è molto improbabile si possano verificare. Il tutto inoltre crea non pochi problemi di privacy, posto che terzi – non condomini – potrebbero assistere alle assemblee senza avervi diritto.

In ogni caso, si ricorda che in casi di urgenza o necessità (come ad es. la necessità di procedere con opere urgenti) l’amministratore potrà sempre adottare i provvedimenti urgenti ai sensi dell’art. 1135 C.c., in caso contrario dovrà rimettere la decisione alla prima assemblea utile.

3) ONERI CONDOMINIALI

Non esiste alcuna norma che preveda la sospensione dell’obbligo di pagamento degli oneri condominiali. In altre parole, nessuna situazione di emergenza consente e legittima la sospensione delle rate già approvate. Anzi, se alcune attività sono venute meno (ad es. il giardiniere), altre continuano ad esercitarsi anche con maggiore intensità (es. le imprese di pulizie dei luoghi comuni, utenze, l’amministratore, etc) per cui è necessario che il condominio abbia liquidità per potervi far fronte.

Tuttavia, molti condomini purtroppo stanno affrontando non pochi problemi logistici per poter effettuare i pagamenti.

Come fare?

Innanzitutto, gli amministratori dovrebbero preferire, e di conseguenza organizzarsi, per offrire ai condomini modalità di pagamento alternative ai modi classici (pagamento al portiere, in contanti, per bollettino postale etc.). Le possibilità di pagamento con mezzi informatici sono vaste, quali i MAV, bollettini freccia, bonifici tramite home banking, o anche attraverso whatsapp (si inviano delle string di pagamento che permettono al condomino di effettuare pagamenti con addebito in conto corrente o di pagare tramite carta di credito), facilitando in tal modo i flussi dei pagamenti da parte dei condomini – anche i più anziani –.

Ancora, non esistendo più i fondi cassa imprevisti, molti amministratori stanno ovviando arrotondando per eccesso – anche se di poco, un 15% – tutte le voci di spesa a bilancio preventivo, in modo da premunirsi in caso di carenti liquidità in conto ed evitare l’impossibilità di far fronte ai pagamenti. Un’alternativa sarebbe quella di emettere delle rate di spesa straordinarie, a copertura di questo periodo di emergenza, per il cui recupero la giurisprudenza già riconosce la possibilità di agire giudizialmente, compatibilmente con la sospensione dei termini processuali in corso.

In ogni caso non si può escludere la morosità “involontaria”, fenomeno che non dovrebbe mettere in pericolo forniture di energia elettrica, gas e acqua atteso che ARERA, (cioè l’Autorità Garante per l’energia reti e ambiente), ha prorogato fino al 3 maggio il blocco anti- coronavirus di tutte le procedure di sospensione delle dette forniture – per famiglie e imprese – avviato dallo scorso 10 marzo.

Per quanto riguarda invece i problemi di liquidità del singolo condomino che impediscono di corrispondere le rispettive quote di spese condominiali, è necessario rilevare che nessuna norma consente all’amministratore di concedere la rateizzazione delle spese condominiali. Nonostante le possibili difficoltà economiche è inutile quindi chiedere all’amministratore delle facilitazioni che permettano loro di rientrare del proprio debito tramite pagamenti in rate; né tale professionista può mettersi in situazioni di responsabilità che potrebbero portarlo alla revoca. Invero, la facoltà di concedere dilazioni nei pagamenti della quota compete unicamente all’assemblea (Tribunale di Roma 13 settembre 2019).

Per farvi fronte il condomino in difficoltà dovrà quindi utilizzare i vari ammortizzatori sociali, previsti in occasione del decreto Cura Italia

4) POSITIVI CODIV-19 IN CONDOMINIO

L’amministratore:

1) nella sua qualità di datore di lavoro, debba segnalare ai condomini e ai titolari di diritti personali di godimento, iscritti nel Registro dell’anagrafe condominiale, che il prestatore di lavoro del Condominio è affetto da Covid-19, preavvertendolo, purché ufficialmente accertato, affinché possano adottare tutte le cautele necessarie ad evitare il contagio e, contemporaneamente, debba provvedere a sanificare tutte le parti comuni dell’edificio; e

2) possa segnalare ai residenti nello stabile da una parte che si è/sono verificati dei casi di persone accertate positive al virus Covid-19, senza indicarne i nominativi, sempre che i primi non ne siano già a conoscenza per altra via, e che immediatamente provvede alla sanificazione di tutte le cose condominiali.

5) LA FASE 2

Considerando che le Assemblee non si potranno probabilmente tenere ancora per un bel po’, dovrà essere in un qualche modo rivista la scadenza di 180 giorni dalla data di chiusura della gestione quale limite per tenere le Assemblee; si dovranno inoltre valutare modalità di voto alternative da quello tradizionale (ad esempio per iscritto, via mail qualora possibile ed in attesa di disposizioni normative a tal proposito).