PURGAZIONE E REVOCATORIA

La purgazione, ovvero la procedura di liberazione dei beni immobili dalle ipoteche iscritte, viene disciplinata dal combinato disposto degli artt. 2889 e ss c.c. e degli artt. 792 e ss c.p.c.

Tale procedura, sottoposta al vaglio giudiziario, prevede la formale partecipazione di tutti i c.d. creditori iscritti, ovverosia creditori titolari di una ipoteca iscritta sul bene, i quali risulteranno essere destinatari della formale notifica dell’atto di compravendita con contestuale offerta in loro favore del prezzo pattuito, da distribuirsi seguendo i gradi della garanzia.

Peraltro un estratto sommario della notifica viene pubblicato nella Gazzetta Ufficiale di modo che se ne dia pubblica notizia, a garanzia della massima trasparenza della procedura intrapresa.

Il prezzo offerto dal terzo acquirente non può essere inferiore a quello stabilito come base degli incanti dal codice di procedura civile e quindi dovrà essere quanto meno pari al valore di mercato, in tal modo a tutela del ceto creditorio che non potrà essere pregiudicato da compravendite ad un prezzo vile.

Una volta avviata la procedura di purgazione dalle ipoteche – mediante la notifica sopra citata – ciascuno dei creditori iscritti potrà nel termine di 40 giorni fare opposizione, chiedendo che si proceda alla espropriazione dei beni nelle forme di cui al codice di procedura civile. Tale opposizione dovrà essere necessariamente accompagnata dalla offerta di acquistare il bene immobile oggetto di procedura ad un prezzo superiore di almeno un decimo rispetto a quello stipulato all’interno dell’atto di compravendita, depositando quindi il creditore opponendo apposita cauzione. In buona sostanza il creditore iscritto dovrà rendersi esso stesso acquirente del bene nel caso in cui non si presentassero ulteriori interessati alla competitiva indetta.

In assenza di opposizioni il Giudice, disposte le modalità di deposito del prezzo offerto e verificata la regolarità della procedura instaurata, disporrà la distribuzione della somma nel rispetto delle cause legittime di prelazione con contestuale ordine al conservatore di procedere alla cancellazione dei gravami iscritti anteriormente alla iscrizione dell’atto di acquisto.

La procedura in oggetto prende dunque avvio da un atto di compravendita che, come tale, costituisce un atto di disposizione del patrimonio.

Tuttavia, con riferimento alla revocabilità dell’atto stipulato, occorre osservare come la presenza di un vaglio giudiziario e la garanzia di cessione del bene a valori di mercato, rendono certamente difficoltosa la prova della sussistenza dei presupposti sottesi all’esperimento della revocatoria stessa.

Invero, quanto ai creditori ipotecari, la procedura in commento ne garantisce la partecipazione attraverso l’attribuzione di specifici poteri di opposizione a garanzia della migliore collocazione del bene a tutela delle ragioni creditorie. Ne deriva che la riconoscibilità in loro favore di un eventuale potere di agire in revocatoria si porrebbe giocoforza in contrasto con le norme dettate in tema di purgazione. Non è infatti percorribile l’ipotesi per un creditore iscritto che non ha inteso porre in essere i rimedi appositamente apprestati dalle disposizioni dettate dagli artt. 2889 e ss. c.c. a tutela delle proprie ragioni, successivamente ravvedersi ed esperire un rimedio diverso e incompatibile quale quello dell’azione revocatoria la quale difetterebbe dei presupposti suoi propri.

Quanto, invece, ai creditori chirografari vi è da rilevare come vi sia nella ipotesi considerata un totale difetto di utilità economica nell’esperire una potenziale azione revocatoria. Va da se, infatti, che come precisato le norme dettate in tema di purgazione dalle ipoteche mirano a garantire la miglior tutela possibile per i creditori – nessuno escluso – prevedendo peraltro un vaglio giudiziario a verifica della regolarità della procedura intrapresa. Ne deriva che la dimostrazione di un pregiudizio nel caso concreto risulterebbe difficoltosa anche avuto riguardo ad una valutazione prognostica come imposto dalla giurisprudenza. Invero per il creditore che non sia titolare di cause legittime di prelazione non vi sarebbe alcuna utilità nell’esperire un ‘azione che avrebbe ad oggetto un bene immobile comunque gravato da garanzie ipotecarie tanto da eliderne completamente il valore, con conseguente assenza di qualsivoglia possibilità di soddisfo. Senza considerare che talune pronunce di merito in tema di revocatoria ritengono ricorrente l’eventus damni laddove il creditore chirografario dimostri una concreta probabilità di realizzo, nonostante la priorità nel soddisfacimento del ricavato della vendita forzata in capo ai creditori privilegiati.

In conclusione pur non sussistendo una norma che escluda ipso iure la
revocabilità dell’atto di compravendita stipulato nell’ambito di una procedura di purgazione dalle ipoteche, è da ritenersi che (i) per i creditori ipotecari tale possibilità risulterebbe in ogni caso incompatibile con le norme sulla purgazione stessa mentre (ii) per i creditori chirografari il totale difetto di possibilità di realizzo sul cespite determina giocoforza una carenza di interesse concreto ad agire oltre ad una oggettiva difficoltà di prova del pregiudizio subito.